Aún con antecedentes de incumplimiento de obligaciones en el residencial Bosque Azul por parte de Grupo Aryba de Eduardo Arena Barroso, el municipio dio visto bueno al próximo megadesarrollo que el corporativo inmobiliario impulsa en conjunto con “Semass Capital”, propiedad de la familia Oñate Barrón en un baldío de 14. 5 hectáreas cercano a Plaza Mayor.

El proyecto conocido como Reserva Norte, impulsado por el empresario Eduardo Arena Barroso, socio de Grupo Aryba, se situará en el predio Lavaderos y Cerro Gordo, rodeado por los bulevares Alonso de Torres, Clouthier y López Mateos, y de fraccionamientos residenciales y zonas comerciales.

Pese a los antecedentes de incumplimiento de Grupo Aryba en la ampliación del camino a La Patiña del acceso al residencial Bosque Azul desde 2014, en menos de tres meses, el Instituto Municipal de Planeación, a cargo del arquitecto Rafael Pérez Fernández, gestionó el visto bueno de las dependencias de Desarrollo Urbano y Movilidad, así como del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado de León (Sapal), para conceder el cambio de uso de suelo de Zona Habitacional de Densidad Media (H4), a una Zona de Servicios de Intensidad Alta (S3).

Ni la crisis hídrica que afecta con tandeos de agua potable a más de 180 colonias que subsisten del acuífero del Valle de León, ni el congestionamiento vial de la zona acreditado por la misma Dirección General de Movilidad, hicieron mella en el voto a favor de los integrantes de la comisión de Desarrollo Urbano celebrada el pasado 6 de marzo. En la sesión, el titular del Implan, Rafael Pérez Fernández, defendió el proyecto de los cuestionamientos de ediles panistas y de oposición, con el argumento del urgente aprovechamiento de baldíos urbanos para satisfacer necesidades de vivienda social.

“En la medida en la que podamos ir desarrollando todos los baldíos urbanos es muy positivo, es una tendencia en todos los países y suele suceder que hay que hacer modificaciones (viales), pero todo estará a cargo del desarrollador en coordinación con el municipio”, explicó Rafael Pérez Fernández.

No obstante, el desarrollo Reserva Norte contempla al menos 1500 unidades de vivienda, todas de tipo residencial. Dentro del predio de 14.6 hectáreas, se contempla la construcción de un desarrollo de usos mixtos conformado por un área comercial, 350 unidades habitacionales de tipo residencial, 1000 unidades habitacionales de tipo residencial, 150 unidades habitacionales de tipo residencial para renta, área de vivienda horizontal, 2 hoteles, área de oficinas y un área cultural, de acuerdo con solicitud presentada por Eduardo Arena Barroso y Semass Capital.

El predio Lavaderos y Cerro Gordo está rodeado por los bulevares Juan Alonso de Torres, A. López Mateos, Manuel J. Clouthier y el Libramiento José María Morelos. De acuerdo con la propia Dirección de Movilidad municipal, en su documento de Opinión Técnica presentado el pasado 9 de enero, se trata de “una zona compleja de flujos de tránsito que rebasan la capacidad de las vías principales”.

“Habrá una obligación específica para cada una de las etapas, el acuerdo general es que el tráfico debe estar mejorado incluso antes de la construcción, porque el proceso constructivo también puede afectar”, defendió Rafael Pérez Fernández, quien sostuvo que todas las modificaciones requeridas serán financiadas por el desarrollador. Las obras a ejecutar incluyen al menos un paso a desnivel sobre Clouthier y Cerro Gordo, la ampliación de carriles en las vialidades principales que rodean el predio.

De acuerdo con el registro de oficios presentados en la comisión de Desarrollo Urbano del pasado 4 de marzo, Pérez Fernández solicitó los dictámenes el 13 de diciembre pasado y fueron resueltos por los titulares de las áreas el 8 de enero, apenas concluído el periodo vacacional de invierno.

Con un dictamen de factibilidad para recibir servicios de agua potable y una opinión técnica favorable de movilidad, el cambio de uso de suelo fue discutido con poca resistencia de la oposición en la Comisión de Desarrollo Urbano del pasado 4 de marzo.

Posteriormente y sin mayor análisis ni debate por parte de la oposición, la mayoría del cabildo del Municipio de León, encabezado por la alcaldesa Alejandra Gutiérrez Campos, aprobó el cambio de uso de suelo en la sesión de ayuntamiento del pasado 13 de marzo.

El dictamen de movilidad precisa que, en horas pico, las tres primeras vialidades mencionadas concentran una carga de hasta 7 mil 500 vehículos por hora, y clasifica sus cruceros con un nivel F, que se traduce en “congestión vehicular”.

“El nuevo desarrollo Reserva Norte, y otros considerados en la zona con alta intensidad y uso mixto incrementarán notablemente los flujos vehiculares en la zona y no existen vías alternas para distribuir los flujos entre el zur y el norte de la zona”, señala el documento suscrito por el director de movilidad, Rodolfo Lugo Pacheco; Rubén Godoy Sánchez, director de Impacto Vial y Gestión del Tráfico; Juan Antonio Razo, subdirector de Impacto Vial; y Juan Martín Lango, coordinador de Impacto Vial.

Abasto de agua no será problema: Sapal

Sin haber mitigado la necesidad de terciar el servicio de agua potable en el primer trimestre de 2025 -que afecta a 143 colonias de la zona norte de León- el Sapal otorgó factibilidad de este servicio para el desarrollo de Semass y Grupo Aryba. De acuerdo con el documento con fecha del 8 de enero, el organismo operador de agua dio el visto bueno para un gasto máximo de 24.95 litros por segundo.

En entrevista durante la toma de protesta del Consejo Directivo de Sapal 2025-2028, el director de la paramunicipal, Enrique de Haro Maldonado, confirmó que el suministro del desarrollo provendrá de dos nuevos pozos concesionados al organismo que extraerán líquido del acuífero más sobreexplotado del municipio.

“Tenemos estudios en el mismo terreno para hacer perforaciones ya que sigue siendo el acuífero del Valle de León el que estaríamos ahí explorando”, dijo el director del organismo.

Reportera: ¿No es el acuífero que tiene déficit actualmente? “Sí, pero nosotros tenemos en papel, digamos, la CONAGUA en estricto sentido ya entregó los derechos, el volumen total, nosotros tenemos derechos aún para seguir explotando”, declaró.

De acuerdo con Enrique de Haro, el penúltimo fin semana de marzo comenzarán a operar siete nuevos pozos que beneficiarán a las colonias sometidas al tandeo del agua, pero no aseguró que ese incremento en el volumen terminará con los cortes en el servicio.

“Estamos integrando más pozos para atender a la zona norte y darle más agua, viene un nuevo desarrollo, en ese nuevo desarrollo habrá dos pozos más para esa factibilidad, no estaríamos restándole a ningún ciudadano el agua que ya estamos entregando”, declaró.

En el mismo evento, estuvo presente el exconsejero de Sapal y presidente de Grupo Aryba, Alejandro Arena Barroso, quien desconoció la existencia de pozos en el predio propiedad de su familia. El empresario defendió el proyecto por considerarlo “beneficioso” para la derrama económica de la ciudad.

“Yo no estaba enterado de esta factibilidad, hasta ahorita me estoy enterando, escuché en un noticiario que había la opción de perforar tres pozos para garantizar el suministro del desarrollo, ese rancho sí lo conocía yo, tuve vacas ahí y creo que es factible que haya agua en el subsuelo, había una noria que siempre tenía agua y con esa noria se regaban las 14 hectáreas”, declaró en entrevista a medios.

Afloja la resistencia en el ayuntamiento

Aunque la superficie del desarrollo “Reserva Norte” es cuatro veces más grande que la del proyecto vecino City Center, la discusión para aprobar el cambio de uso de suelo se agotó en menos de 20 minutos en la Comisión de Desarrollo Urbano. Los cuestionamientos en torno a los desafíos que supone en materia de movilidad se hicieron incluso desde la síndica María Esther Santos de Anda y la regidora Irazú Anguiano, ambas representantes del PAN en el cabildo.

“Creo que como comisión necesitamos información puntual antes de tomar una decisión definitiva: ver el impacto, las soluciones y los compromisos de los desarrolladores, porque va a ser una molestia para los ciudadanos que viven alrededor, y cuando esté el desarrollo en funcionamiento, si no se encuentran soluciones, va a ser un conflicto mucho más grave”, planteó la segunda síndico. Momentos más tarde, votó a favor del punto de acuerdo.

En el mismo sentido, la regidora panista Irazú Anguiano solicitó mayores detalles de las soluciones que darán los desarrolladores en materia de movilidad, tras manifestar su preocupación como vecina de la zona afectada.

“Quiero hablar más que como edil también como ciudadana, a mí sí me preocupa mucho el tema, es un trafical tremendo en hora pico y me gustaría tener más información para poder estar en posibilidad de emitir mi voto, no quisiera tener el cargo de conciencia de que estemos generando un conflicto vial”, expresó, pero posteriormente, emitió su voto también a favor.

El incumplimiento de obligaciones por parte de los desarrolladores en León hizo crisis en 2023, cuando el ayuntamiento frenó los permisos de venta de 22 fraccionamientos que presentaban irregularidades con los compromisos adquiridos.

El tema fue puesto sobre la mesa por los regidores de oposición, Desiree Ángel y Guillermo Medina Plascencia, quienes advirtieron que sería “un caos” dar permisos a los desarrolladores sin que éstos hayan cumplido con las modificaciones en materia de movilidad, y que éstas se ejecuten con recursos propios y no del municipio.

En la sesión de ayuntamiento del pasado jueves 13 de marzo, la propuesta de cambio de uso de suelo pasó sólo con los votos en contra de dos de los cinco ediles de oposición: los morenistas Vanessa Montes de Oca y Gabriel Durán Ortiz

Consulta los documentos mencionados en la nota aquí:

https://drive.google.com/drive/folders/1LL25DXSsdBScgcerqLsl4cYfUUD9xRQE?usp=drive_link